如何投資房地產
布蘭登・特納、約書亞・多金
51 分鐘
9 重點
4.5 評分內容重點
透過這本完整的指南，深入了解房地產投資的基礎知識，非常適合想在房地產市場踏出第一步的初學者。
您將學到
1. 房地產投資入門指南 2. 在房地產市場賺大錢 3. 為你的房地產夢想籌資 4. 找出潛力無限的黃金物件 5. 當房東的方方面面 6. 避開房地產投資的常見錯誤 重點
01別再當屋奴！先換顆有錢腦袋
欸，我跟你說，聊到買房子，你腦中第一個閃過的念頭是什麼？是不是「好貴」、「要背一輩子房貸」、「變成房子的奴隸」？如果你的答案是肯定的，那恭喜你，你跟九成九的台灣人都有一樣的想法。但也就是這個想法，讓你離財富自由越來越遠。這本書的作者，布蘭登跟約書亞，開宗明義就給我們這些小資族當頭棒喝：如果你只把房子當成一個「家」，一個遮風避雨的地方，那你很可能永遠無法靠它致富。你必須徹底改變思維，把房地產看作一門「生意」。 這聽起來是不是有點反直覺？我們從小被教育「有土斯有財」，要安居樂業，買個房子是人生圓滿的象 徵。但你有沒有想過，為什麼有些人買了房，生活品質直線下降，每天為了房貸焦頭爛額，不敢換工作、不敢生小孩、不敢有夢想，成了名副其實的「屋奴」？而另一些人，卻是房子一間一間地買，資產不斷翻倍，最後甚至不用再為錢工作？差別到底在哪？關鍵就在於「思維模式」。 作者在書裡提到一個核心觀念，我把它叫做「投資者腦袋」跟「消費者腦袋」的差別。擁有「消費者腦袋」的人，買房是出於情感需求。他們會想：「我喜歡這裡的裝潢」、「這個學區很好」、「離我爸媽家很近」。他們看的是「使用價值」，把房子當成一個消費品，就像買一台昂貴的電視或一輛名車。錢付出去，就沒了，剩下的是長達三十年的負債。而擁有「投資者腦袋」的人，買房則是出於理性的商業考量。他們想的是：「這間房子能為我帶來多少租金收入？」、「它的增值潛力有多大？」、「我的投資報酬率是多少？」他們看的是「資產價值」，把房子當成一個會下金蛋的母雞。 讓我舉個更貼近我們生活的例子。假設你跟你的朋友小明，手上都存到了三百萬新台幣的頭期款。你用「消費者腦袋」思考，覺得辛苦了這麼久，一定要買一間自己夢想中的房子。你跑去看了台北市中心一個新建案，雖然坪數小了點，總價高達兩千萬，但公設漂亮、裝潢氣派，你一看就愛上了。你心想，牙一咬，跟銀行貸個一千七百萬，分三十年還，每個月大概要繳六萬塊的房貸。雖然壓力山大，但想到能擁有自己的小窩，就覺得一切都值得。 而你的朋友小明，他用的是「投資者腦袋」。他沒有去市中心跟人家擠，而是跑到新北市的頂埔或林口，找那種屋齡稍舊、但格局方正、離捷運站走路十分鐘能到的三房公寓。他找到一間總價一千兩百萬的，頭期款一樣是三百萬，跟銀行貸款九百萬，三十年房貸，一個月大概繳三萬二。然後，他把其中兩間房間租出去，一間租一萬二，一間租一萬，自己住最小的那間。這樣一來，他每個月有兩萬二的租金收入，扣掉他的房貸三萬二，等於他自己每個月只需要再拿出一萬塊，就能住在新北市。 你看，幾年過去了，你的生活會是什麼樣子？你每個月被六萬塊的房貸壓得喘不過氣，不敢隨便聚餐、不敢出國旅遊，看到公司要裁員就心驚膽顫。你擁有了一間漂亮的房子，但失去了生活品質與自由。而小明呢？他每個月只花一萬塊在「住」上面，剩下的錢可以繼續投資、可以去上課進修、可以去體驗人生。更重要的是，他手上的那間公寓，同樣在享受房地產市場的增值。幾年後，當你需要用錢時，你唯一的選擇可能是賣掉你唯一的「家」。而小明，他可以選擇賣掉他的「資產」，或者利用增值的空間去跟銀行辦理增貸，拿出更多資金，去買下一間會下金蛋的母雞。 這就是「屋奴」與「包租公」的思維岔路口。這本書的核心精神不是要你不住好房子，而是要你「延遲享樂」。先利用投資，建立起你的被動收入系統，當你的資產為你賺的錢，已經足以支付你夢想中房子的所有開銷時，你再去買。到那時候，買房對你來說，就不是一個負擔，而是一個獎勵。 所以，在我們深入探討任何投資技巧之前，你必須先問自己一個問題：你準備好要改變你的腦袋了嗎？你願意放下「買一間房住到老」的傳統觀念，接受「房子是一門生意」的新思維嗎？你願意為了未來的財富自由，暫時犧牲一點點眼前的舒適嗎？如果你的答案是「Yes！」，那這本書接下來的內容，將會為你打開一扇全新的大門。忘掉那些房產專家講的艱澀術語，這本書就是要用最直白、最像朋友聊天的方式，帶你一步步從房產小白，進化成一個懂門道的投資者。準備好了嗎？我們下一章就來聊聊，既然決定要開始這門生意，那到底有哪些「產品線」可以選。
02買不起？其實你有很多劇本可選
好，既然你已經下定決心，要用「投資者腦袋」來玩這場房地產遊戲，接下來你可能會馬上遇到一個最現實的問題：「道理我懂，但我沒錢啊！現在隨便一間鳥籠都要上千萬，我是要怎麼開始？」別急，這正是最多人卡關的地方，也是這本書最精華的部分。作者告訴我們，房地產投資的世界，遠比你想像的要寬廣。它不是只有「砸大錢買一間房，然後出租」這一條路。事實上，它有好幾種不同的「劇本」，每種劇本需要的資金、技術、還有投入的時間都不一樣。搞懂這些劇本，你才能找到最適合你，也就是最可能讓你成功起步的那一個。 我們別把事情想得太複雜，作者在書中提到了很多策略，我幫你把它們歸納成本地化、最適合台灣新手的三種主要路線，你可以把它們想像成打電動選角色，有不同的技能點。 第一種劇本，我們叫它「室友合租流」，英文有個很酷的名字叫 "House Hacking"。這基本上就是我們上一章提到的小明的策略，也是作者認為最最最適合新手起步，堪稱「無痛入門」的絕招。它的核心精神很簡單：買一間超過你自住需求的多房間物件（例如三房或四房的公寓），然後把多出來的房間出租，讓你的房客（室友）來幫你繳大部分、甚至是全部的房貸。你想想看，這有多夢幻？你等於是免費住在一個地方，甚至每個月還有多餘的現金流進口袋。 這個策略在台灣尤其好用。為什麼？因為我們的居住型態，特別是在都會區，就是以公寓和大樓為主。你不需要像在美國一樣，非得買一棟獨棟透天才能操作。你可以在新莊、中和、或是台中市區，找一間交通方便、生活機能不錯的中古三房華廈。假設總價是1300萬，頭期款準備260萬，貸款1040萬，一個月房貸大概是3萬7。你把兩間次臥租出去，一間租個1萬3，一間租個1萬1，這樣你就有2萬4的租金收入。3萬7減掉2萬4，等於你每個月只花1万3，就住進了一間屬於自己的房子！這跟你原本在外面租一間套房的價格差不多，但差別是，你在繳房貸，你在累積自己的資產，而你的室友們在幫你打工。幾年後，房子增值了，那都是你的。這招最棒的地方在於，因為你是「自住」，所以可以申請到條件最好的青年首購或一般自用住宅貸款，利率最低、成數最高。你幾乎是用最低的門檻，跨進了房地產投資的大門。 第二種劇本，可以叫做「老屋改造流」，也就是我們常聽到的「Flipping」（翻轉）。這個玩法比較刺激，適合心臟大顆一點、喜歡動手改造的人。簡單來說，就是去市場上尋找那些屋況比較差、賣相不好，所以價格遠低於市價的房子。例如有壁癌、漏水、格局奇怪，或是屋主因為急需用錢、繼承而來懶得整理的房子。你用低價把它買進來，然後花一筆錢進行整修、裝潢，把它從醜小鴨改造成天鵝，接著在短時間內（通常是幾個月到一年）用市場價或更高的價格賣掉，賺取中間的價差。 這個劇本的魅力在於它的高報酬潛力。你可能只花了80萬裝潢，卻能讓房子的總價提升200萬。但風險也相對高。首先，你得有精準的眼光，能判斷出這間房子的「潛力」在哪，而且要能準確估算出裝修成本。很多新手就是太樂觀，結果裝修費用不斷超支，最後發現根本沒賺頭，甚至賠錢。其次，你需要找到一個可靠的施工團隊。在台灣，裝潢界的「水很深」，找到一個不拖工、不亂加價、施工品質又好的師傅或統包，那真是祖上積德。最後，你還要考慮到台灣的房地合一稅。如果你在短期內就把房子賣掉，賺到的錢會被課很重的稅。所以，操作「老屋改造流」的人，通常會把房子持有個兩年以上，或者會將成本算得非常精準，確保扣掉所有稅費、仲介費、裝修費之後，還有足夠的利潤。 第三種劇本，是最傳統也最穩健的，我們稱之為「長期持有流」，也就是做個純粹的「包租公」或「包租婆」。這個策略不追求短期價差，而是著眼於長期的、穩定的現金流收入和資產增值。你買下一間房子，整理好之後就出租，然後每個月固定收取租金。你的目標是，每個月的租金收入，在扣掉房貸、地價稅、房屋稅、修繕費用等等所有開銷之後，口袋裡還能剩下錢。這個剩下的錢，就是你的「正現金流」。 這聽起來很簡單，但魔鬼藏在細節裡。首先，你要買對地點。一個好的出租物件，通常具備交通便利（靠近捷運站、公車站）、生活機能好（附近有便利商店、市場、學校）、工作機會多（靠近科學園區、商業區）等特點。這些地方的房子，才不容易有空租期。其次，你要會算帳。很多人以為租金減房貸就是賺的錢，大錯特錯！你得把未來可能的修繕費用（冷氣壞了、馬桶堵了）、每年的稅金、還有找不到房客的空置期損失，都估算進去。作者在書中提供了一套非常實用的估算方法，我們後面會詳細聊。 「長期持有流」的好處是，它相對省心。一旦你找到一個好房客，接下來幾年你可能都不用太煩惱。而且隨著時間拉長，你的房貸本金會越還越少，而租金通常會緩慢上漲，你的現金流就會越來越健康。同時，你還能享受到房地產長期增值的紅利。這個策略，就像是在種一棵搖錢樹，需要時間讓它慢慢長大，但一旦長成，它就會年復一年地為你帶來果實。 所以，你看，房地產投資根本不是一條單行道。你是個剛出社會、存款不多但敢於嘗試的年輕人嗎？那「室友合租流」可能就是你的最佳起點。你本身是個設計師或對裝潢很有興趣、而且有一筆不大不小的資金嗎？「老屋改造流」或許能讓你快速賺到第一桶金。你是一個工作穩定、追求長期安穩回報的上班族嗎？那「長期持有流」會是你的避風港。當然，這些劇本也可以混搭使用。你可以從「室友合租流」開始，住了幾年後，房子增值了，把它賣掉或轉貸出來，拿這筆錢去做更大規模的「老屋改造」或買入一間純收租的物件。重點是，你要先了解規則，然後選擇最適合你當下財務狀況和個性的玩法。別再望著房價興嘆了，選好你的劇本，我們準備上場了！
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03. 神案子都藏在哪？教你挖寶秘笈
04. 五分鐘搞懂！房產投資的賺錢公式
05. 錢不夠？別怕！解鎖多元借錢術
06. 一個人走不遠，你的神隊友在哪？
07. 當個聰明房東，別搞得一身腥
08. 結語
關於 布蘭登・特納、約書亞・多金
布蘭登・特納（Brandon Turner）是資深房地產投資人，也是知名房地產投資節目 BiggerPockets Podcast 的共同主持人；約書亞・多金（Joshua Dorkin）則是 BiggerPockets.com 的創辦人，該平台為全球具影響力的房地產投資社群，同時他本人亦長期投入房地產投資實務。兩位作者結合多年第一線經驗，致力於以淺顯實用的方式，協助更多讀者理解並踏入房地產投資領域。
