房地產投資快速入門指南
西蒙．何
51 分鐘
8 重點
4.7 評分內容重點
透過這本簡明指南，深入了解房地產投資的基礎。學習如何取得資金、完成你的第一筆交易，並透過房地產累積財富。這是想踏入房地產市場的新手的理想入門書。
您將學到
1. 不動產投資入門：該從哪裡開始？ 2. 如何籌到第一筆房地產交易的資金？ 3. 拿下成功房地產交易的秘訣。 4. 用房地產賺大錢。 5. 掌握房地產市場趨勢的重點。 6. 在房地產投資中降低風險。 重點
01擺脫窮忙思維，你的第一份房產藍圖
「等我存到頭期款，房價早就不知道飛到哪裡去了…」這句話是不是你跟朋友最常聊到的話題？每次看到新聞上說哪裡的房子又漲了多少，心裡就涼了半截，覺得這輩子大概跟買房無緣了。但如果我跟你說，問題可能不是出在你的薪水，而是出在你看待「房子」的方式呢？ 這本書的作者Symon He開宗明義就點出了一個殘酷但真實的觀念：大多數人買房，想的是「擁有一個家」，但有錢人想的卻是「買進一個資產」。這兩者有什麼差別？差別可大了！「家」是一個消費品，你得不斷地為它付出金錢，像是房貸、稅金、修繕費等等，它會持續地從你口袋裡把錢掏走。但「資產」正好相反，它會持續地把錢放進你的口袋，就像一隻會下金蛋的鵝。 所以，在我們一頭熱地衝進房地產市場之前，第一件要做的事，就是校正我們腦袋裡的GPS，重新設定目的地。你的目標不是在台北市買一間三房兩廳，也不是在台中七期擁有一個景觀豪宅，你真正的目標應該是：建立一個能夠持續產生「正現金流」的資產組合。 什麼是「正現金流」？講白話一點，就是你把房子租出去，每個月收到的租金，在扣掉所有的開銷（房貸、管理費、稅金、維修費…等等）之後，你的口袋裡還有剩下錢。這筆多出來的錢，就是所謂的「被動收入」。它不需要你花時間去上班打卡，就能自己流進你的戶頭。聽起來是不是很誘人？ 作者在書中分享了一個很有趣的觀念，他稱之為「投資者的帽子戲法」。意思是要我們在評估一間房子的時候，要學會戴上三頂不同的帽子。第一頂是「自住者的帽子」，你會考慮這間房子離捷運站近不近、學區好不好、採光通不通風。第二頂是「投資者的帽子」，你會開始計算租金投報率、未來增值潛力、周邊的開發計畫。第三頂，也是最關鍵的一頂，是「銀行家的帽子」。你要像銀行一樣，用最嚴格、最客觀的數據去審視這筆「生意」到底划不划算。 我們來舉個例子。假設你在新北市板橋看到一間公寓，屋主開價1000萬。戴上「自住者的帽子」，你覺得這裡生活機能超棒，離捷運站走路只要五分鐘，附近還有傳統市場跟百貨公司，簡直完美。但換上「投資者的帽子」，你查了一下附近的租金行情，發現這樣的公寓一個月大概只能租2萬5千元。一年下來租金收入是30萬。用最簡單的算法，投報率是30萬除以1000萬，等於3%。嗯…好像不是太吸引人。 這時候，關鍵的「銀行家帽子」就要登場了。銀行家會問：「嘿，年輕人，你確定這筆生意穩賺不賠嗎？」他會拿出計算機，啪啪啪地開始按。假設你貸款800萬，利率2%，分30年，一個月本息攤還要繳大概3萬元。你每個月收租2萬5，卻要繳3萬的房貸，這中間還不包含你要繳的房屋稅、地價稅，還有未來可能的修繕費用。算下來，這間房子每個月不但沒幫你賺錢，還讓你倒貼好幾千塊！這就是所謂的「負現金流」。 從自住的角度看，這可能是個夢幻逸品；但從投資的角度看，這根本是個錢坑！這就是思維上的巨大差異。投資房地產，感性要擺一邊，理性跟計算機才是你最好的朋友。 所以，在你開始看房之前，先不要急著上591或是找房仲。你應該先坐下來，拿出一張紙，誠實地問自己幾個問題： 1. 我為什麼要投資房地產？ 是為了退休後有穩定的現金流？是為了五年後存到一筆錢讓孩子出國留學？還是單純想對抗通貨膨脹？目標越明確，你的策略就會越清晰。 2. 我能承受多大的風險？ 你是屬於心臟比較大顆，可以接受「高風險、高報酬」的類型，還是喜歡「穩定收租，慢慢變富」的保守派？這會決定你接下來要找的是哪一種類型的物件。 3. 我有多少時間可以投入？ 你是朝九晚五的上班族，希望盡量「被動」，還是你有比較多的彈性時間，可以親自處理招租、修繕等大小事？這會影響你需不需要找一個好的物業管理團隊。 想清楚這些問題，就像是在畫你的「尋寶地圖」。有了地圖，你才知道要去哪裡尋寶，才不會在茫茫房海中迷失方向。這本書最強調的一點就是，房地產投資不是有錢人的專利，它是一門人人都可以學會的「生意」。而任何成功的生意，都始於一個清晰的商業計畫。你的第一份房產藍圖，不是決定要買在哪裡，而是決定你的「為什麼」和「如何做」。這個打地基的功夫做好了，後面蓋房子才會又快又穩。
02沒錢怎麼辦？空手道大師的借力術
「道理我都懂，但我就是沒錢啊！」每次聊到投資，這句話大概是出場率最高的冠軍。很多人覺得，在台灣，沒有個兩三百萬的頭期款，根本連房地產的入場券都摸不到。如果你也是這樣想的，那這一章，絕對會讓你腦洞大開，發現一個全新的世界。 作者Symon He在書裡提出一個顛覆性的觀念：在房地產投資裡，「你口袋裡有多少錢」不是最重要的，最重要的是「你能調動多少錢」。這兩者聽起來很像，但本質上完全不同。前者是你的個人資產，後者是你運用槓桿的能力。房地產之所以迷人，很大一部分原因就在於它是一個可以合法、且高度運用「槓桿」的遊戲。 什麼是槓桿？想像一下，你要移動一顆巨石，光靠你自己的力氣，可能推到天荒地老也推不動。但如果給你一根夠長的木棍，找到一個支點，你就能輕易地把巨石撬起來。那根木棍，就是「槓桿」。在房地產的世界裡，銀行貸款就是你最好用的那根木棍。 我們來算一筆帳。假設你看中一間500萬的套房，你辛辛苦苦存了100萬當頭期款，剩下的400萬跟銀行貸款。一年後，房價很爭氣地漲了10%，變成550萬。這時候你把房子賣掉，扣掉你原本的100萬本金，你賺了50萬。你的本金是100萬，獲利是50萬，所以你的投資報酬率是多少？是50%！ 但如果今天你是拿100萬去買股票，假設股價也很爭氣地漲了10%，那你賺了多少？10萬。報酬率就是10%。看到了嗎？同樣是10%的漲幅，因為有了銀行的400萬「助攻」，你的報酬率被放大了整整五倍！這就是槓桿的威力。你用別人的錢（銀行的錢，也就是Other People's Money，簡稱OPM），來為自己賺錢。這聽起來是不是有點「空手道」的感覺？ 當然，槓桿是一把雙面刃。用得好，它可以讓你財富倍增；用不好，它也會讓你跌入萬丈深淵。如果剛剛那個例子，房價不是上漲10%，而是下跌10%，那你虧損的50萬，一樣是本金100萬的50%。所以，關鍵在於，你要怎麼聰明地、安全地使用這個工具。 書中提到了幾種新手可以嘗試的「低頭期款」甚至「零頭期款」的策略，這些在台灣的環境下，經過一些調整，也是有機會實現的。 第一種，叫做「賣家融資」（Seller Financing）。這種情況比較少見，但不是不可能。簡單來說，就是屋主自己扮演銀行的角色，讓你分期付款給他。什麼樣的屋主會願意這樣做？通常是那些房子賣了很久賣不掉，或是年紀比較大，不缺現金，只想要有穩定月退俸的屋主。你可以跟他談一個條件，例如：「王伯伯，您這間房子開價600萬，我先付60萬給您，剩下的540萬，我分20年，每個月付給您，利息比照銀行利率。」對你來說，你用比較低的頭期款就買到了房子；對王伯伯來說，他不用一次處理一大筆錢，而是每個月都有穩定的「退休金」進帳，搞不好他還覺得更安心。 第二種，是尋找「合作夥伴」。你身邊一定有那種手上有閒錢，但沒時間或沒專業知識去研究房地產的朋友或親戚。這時候，你就可以成為那個「專業經理人」。你可以跟你的朋友說：「我最近研究房地產很有心得，發現一個很棒的物件，投報率預估有6%以上。但我手上資金不夠，你願不願意出錢，我來出力？賺到的利潤，我們再來談怎麼分。」你負責找房子、談判、管理，他負責出錢。這就是一個典型的「知識」與「資本」的結合。很多房產大亨的第一桶金，都不是靠自己的錢，而是靠說服別人相信他的眼光。 第三種，是從「小」開始。誰說投資房地產一定要買一整間房子？在台灣，現在有一些平台開始出現「房地產證券化」的商品（類似REITs的概念，但規模更小），讓你可以用幾萬塊，就成為某個物件的「股東」之一，享受租金收益跟未來的增值。雖然你沒有產權，但這是一個很好的練習機會，讓你用小錢去感受市場的脈動，學習如何分析物件。 更重要的是，作者提醒我們，要建立自己的「融資資料庫」。不要等到看到喜歡的房子，才跑去銀行問貸款。你應該平常就跟至少三家以上的銀行建立良好關係。找個時間，帶著你的薪資證明、財力證明，去跟銀行的房貸專員聊聊天。了解他們對不同區域、不同屋齡的房子，大概願意給到多少成數、多少年的貸款。每一家銀行的鑑價標準、審核偏好都不同。A銀行可能不喜歡西門町的套房，但B銀行可能覺得那是黃金地段。多問、多比較，你才會知道哪家銀行是你未來最好的「槓桿夥伴」。 同時，也要努力打造你自己的「信用分數」。在台灣，聯徵中心的信用評分就是你跟銀行借錢的「成績單」。平常信用卡費有沒有準時繳？有沒有動用循環利息？有沒有申請太多不必要的貸款？這些都會影響你的分數。一個好的信用分數，可以讓你拿到更好的貸款成數跟利率。這等於是讓你的「槓桿木棍」變得更長、更省力。 所以，別再讓「沒錢」當作你停滯不前的藉口了。有錢，有有錢的玩法；沒錢，有沒錢的「空手道」。重點是你的腦袋裡有沒有這些策略，以及你願不願意花時間去建立你的「融資能力」。當你學會了如何聰明地「借力使力」，你會發現，錢，從來都不是最大的問題。
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03. 別再亂槍打鳥！神探級的尋寶心法
04. 租不出去怎麼辦？房東的超前部署
05. 錢滾錢的秘密！從一間到一間的財富地圖
06. 打造夢幻團隊！你不必單打獨鬥
07. 結語
關於 西蒙．何
西蒙．何（Symon He）是以洛杉磯為據點的房地產投資人、創業家與商業顧問，長期深耕不動產投資與共享住宿相關領域。他共同創辦 LearnBNB，該平台為共享住宿經濟中具指標性的線上教育平台之一，協助全球學員學習短租與不動產經營策略。西蒙．何亦擁有史丹佛大學商學研究所（Stanford Graduate School of Business）MBA 學位。
